📢 2025年6月、日本の不動産投資ローン市場に小さな激震が走りました。主要都市での投資用物件の融資額が、ここ4年間で1.5倍に跳ね上がったのです。金利がじわじわ上昇する局面でも、金融機関は積極的な融資姿勢を崩していません。まるで「今こそ挑戦のときだ」と背中を押すかのようなニュースでした。引用：住宅金融支援機構オーナーズ・スタイル編集部｜2025年6月
カフェの窓際で新聞を広げていた佐藤さんは、その記事を読みながら思わずつぶやきました。
「老後資金、どうにかしなきゃな。インフレで預金の価値が減るし……FIREできたら最高だけど、何から始めればいい？」
投資といえば株や投資信託が思い浮かびますが、相場の乱高下に気を揉むのは避けたい。そんなときに耳にしたのが、アパートローンを活用した不動産投資でした。ローンを賢く使えば、賃料収入でローンを返済しながら資産を築ける──理屈では分かっても、実際どの銀行を選ぶべきなのか、佐藤さんには分かりませんでした。
そこで不動産会社の担当者に話を聞きに行きます。
「メガバンク、地方銀行、信用金庫ってありますよね。どこがいいんでしょう？」
担当者は少し考えてから、ゆっくりと話し始めました。
「それぞれ特徴がありますよ」
まずメガバンク。三菱UFJ、三井住友、みずほといった全国規模の銀行です。ここはとにかく金利が低い。年1.0～1.5%ほどで、融資期間も最長35年。ブランドの安心感もあり、複数の物件を順次買い進める際には心強い存在です。ただし、審査は厳格。郊外や高利回りでも立地が微妙な物件だと、まず通りません。例を挙げるなら、東京の中心部にある築浅RCマンション。こうした物件なら、フルローンで1.2%、35年という条件が出た実績があります。
次に地方銀行。りそな銀行や千葉銀行、横浜銀行、静岡銀行など、地域で強い銀行です。金利は1.3～2.0%とメガバンクよりやや高めですが、地域事情を熟知しているため、物件の収益性を柔軟に評価してくれることが多い。千葉銀行で首都圏の投資物件に1.5%、30年という条件を引き出した事例もあります。ただし、支店ごとに融資枠が限られていることもあり、エリア外の物件だと対応が難しいことがあります。
そして信用金庫。地元密着の金融機関で、担当者と直接話し合える距離感が魅力です。築古の木造アパートでも、積算評価を重視して融資してくれるケースがあります。金利は1.8～2.5%と高め、融資期間は20～25年が一般的。エリア限定で大型案件は苦手ですが、小さな物件から始める投資家には頼れるパートナーになります。
佐藤さんはメモを取りながら、ふと聞きました。
「じゃあ、全部に相談すればいいんですか？」
担当者は笑って首を振りました。
「戦略が大事ですよ。銀行ごとに強いエリアや物件の種類がありますから、物件と銀行の相性を見て絞り込むんです」
実際に、物件所在地と銀行の地盤が合わないと評価が低くなり、融資が進まないケースは多いのです。大阪の物件を首都圏の地銀に持ち込んで断られた例もあります。さらに2025年以降、メガバンクでは「投資物件は原則扱わない」という姿勢が強まり、属性が良くても門前払いになることも。信用金庫は面談重視のため、時間がかかりますが、信頼関係を築けば思わぬ好条件が出ることもあります。
市場環境も味方しています。日銀の利上げで金利は上昇傾向ですが、住宅金融支援機構の調査によれば投資用融資は増え続け、東急リバブルのレポートでは「良い物件は待たずに買え」が合言葉になっています。スピードと判断力が求められる状況です。
実際のシナリオをいくつか紹介しましょう。首都圏で高稼働率のRCマンションを狙うなら、まずメガバンクで低金利の長期ローンを引き出し、二棟目・三棟目を地銀で攻めるのがセオリー。地方で積算評価が活きる築古物件なら、地銀と信用金庫を組み合わせて資金を確保する手もあります。副業での収入があれば、それを加味して審査が有利になることもあります。
ある投資家は、最初の物件をメガバンクで1.2%・30年の条件で購入。二棟目は横浜銀行で1.5%・25年、三棟目は地元の信用金庫で2%・20年。こうして資金ルートを分散し、キャッシュフローを確保しながらリスクを管理しています。
FIREを視野に入れるなら、複数物件からの賃料を組み合わせ、余剰資金で繰り上げ返済や株式投資を行い、資産全体を拡大するのが現実的な戦術です。50代で経済的自由を手に入れ、地方の海辺で静かな生活を送る──そんな未来も描けます。
重要なのは、物件の種類や場所、将来の計画をまず整理すること。都市圏のRCか、地方の木造か、一棟目なのか複数棟を見据えるのか。それによって最適な銀行は変わり、交渉のポイントも違ってきます。
金利上昇や物件価格の高止まりに迷っているうちに、条件の良い物件はどんどん売れていきます。動くなら今。銀行選びを戦略的に行うことで、あなたの未来は大きく変えられます。数年後、自由な時間と安定した収入を手に入れた自分を想像してみてください。その第一歩は、今日の決断かもしれません。
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